Írsko zaviedlo nájomné, ktoré nepočíta so ziskom. Pomohlo už 4 800 domácnostiam a o každý nový byt sa uchádza pätnásť ľudí
Nájom sa stanoví tak, aby pokryl iba stavbu a prevádzku bytu počas štyridsiatich rokov, bez zisku a bez ohľadu na to, koľko pýta trh. Zákon žiada aspoň 25 % pod trhovou cenou. Štátny inštitút po piatich rokoch nameral 29,9 %.
Írsko zákonom o dostupnom bývaní z roku 2021 vytvorilo formu nájomného bývania, ktorá dovtedy neexistovala: cost rental, čiže nákladový nájom. Nájomné sa v ňom neodvodzuje od toho, koľko sa dá na trhu vypýtať, ale od toho, koľko byt reálne stojí postaviť a prevádzkovať, rozpočítané na minimálne štyridsať rokov. Zisk developera v tom výpočte nie je. Zákon k tomu pridal povinnosť, aby výsledok bol aspoň o 25 % pod miestnym trhovým nájomným.
V apríli 2026 to zmeral írsky štátny výskumný inštitút ESRI na administratívnych dátach o nájomných zmluvách, porovnaním skutočne porovnateľných bytov. Výsledok: priemerná zľava 29,9 %, teda viac, než ukladá zákon. A byty sú navyše v priemere novšie a kvalitnejšie než súkromné nájmy, s ktorými súťažia. Dodaných ich je vyše 4 800, z toho 969 len za prvých deväť mesiacov roka 2025.
Nájom, ktorý sa počíta odzadu
Mechanizmus je jednoduchý a celý trik je v tom, čo v ňom chýba. Štát vloží kapitál cez pôžičku Cost Rental Equity Loan, ktorá pokrýva až 30 % nákladov stavby, cez Fond dostupného bývania, cez Agentúru pre rozvoj pozemkov alebo cez úvery štátnej Housing Finance Agency. Byty potom prevádzkujú neziskové bytové organizácie alebo samosprávy. Keďže nikto z toho nemá zisk a nájom nie je naviazaný na trhovú cenu, nestúpa, keď stúpne trh. To je celý zmysel veci.
Nárok má ten, kto nevlastní nehnuteľnosť, nepoberá sociálne bývanie a jeho čistý príjem domácnosti nepresahuje 66 000 eur v Dubline a 59 000 eur inde. Nájom pritom nesmie presiahnuť 35 % čistého príjmu domácnosti. Po šiestich mesiacoch získa nájomník istotu bývania na neurčito a nájom sa smie prehodnocovať najviac raz ročne, naviazaný na infláciu.
Keď je záujemcov viac než bytov, rozhoduje žreb, a záujemcov je vždy oveľa viac. Na projekt na Airton Road v dublinskom Tallaghte prišlo v januári 2026 2 173 žiadostí o 145 bytov, a to za šesť dní. Nájomné tam vychádza na 1 388 eur za jednoizbový byt, 1 613 za dvojizbový a 1 875 za trojizbový.
Sedemnásť rokov od nápadu po zákon
Myšlienka nie je nová a jej cesta nebola slávna. Navrhla ju írska Národná hospodárska a sociálna rada už v roku 2004, inšpirovaná viedenským modelom a podobnými systémami v Dánsku, Francúzsku, Fínsku a Holandsku. Trvalo sedemnásť rokov, kým sa z nej stal zákon.
A prvý rok bol takmer trápny. Cieľ na rok 2021 znel 350 bytov, dodaných bolo 65, štyridsať v Barnhall Meadows a dvadsaťpäť v Taylor Hill. Dnes je cost rental najrýchlejšie rastúca časť írskej bytovej politiky, vládny cieľ je 18 000 bytov do roku 2030.
Kde sú hranice
Tu treba byť opatrný, lebo 29,9 % znie ako vyriešený problém a nie je ním. Byty sú sústredené prevažne v predmestiach Dublinu a ide väčšinou o jedno a dvojizbové byty. Pre rodiny s viacerými deťmi teda cost rental zatiaľ veľa neponúka. Dodaných 4 800 bytov je na cieľ 18 000 stále menej než tretina a ďalších 5 231 je len schválených, nie postavených.
Najzaujímavejšia výhrada však prichádza od samotného ESRI a týka sa konštrukcie nájmu. Hoci sa nájom počíta z nákladov, jeho východisková výška je stále čiastočne naviazaná na trhové nájomné cez tú povinnú 25-percentnú zľavu. Inštitút preto navrhuje tú väzbu zrušiť úplne a počítať nájom výlučne z ekonomických nákladov, inak bude cost rental postupne stúpať spolu s trhom, pred ktorým mal byť únikom.
Zostáva teda príbeh o niečom, čo sa v bytovej politike vidí zriedka: štát si dal do zákona merateľný sľub, nechal si ho preveriť vlastným výskumným inštitútom a ten zistil, že sľub bol prekonaný. No zároveň napísal, čo treba zmeniť, aby to tak zostalo aj o desať rokov.
Autor: Dano Surkovič, ISOP
Zdroje
- New research highlights the clear affordability benefits of new Cost Rental tenancies — ESRI, apríl 2026
- Latest social and affordable housing statistics — Ministerstvo bývania Írska, december 2025
- More than 2,100 applications for 145 cost-rental apartments in new Dublin scheme — The Irish Times, január 2026
- Cost rental housing — Citizens Information (podmienky, príjmové limity, žreb, istota bývania)
- Cost rental at scale — Housing Ireland Magazine (pôvod modelu, financovanie, ciele)
- Affordable Housing Act 2021 (Cost Rental Letting and Eligibility) Regulations 2021 — Irish Statute Book
- LDA Cost Rental — Land Development Agency
Grafiky: vlastné spracovanie na základe uvedených zdrojov, voľne použiteľné. Úvodná fotografia je pod licenciou CC0, teda voľné dielo. Uvedenie autora nie je povinné, ale je slušné.
Inštitút ISOP
Inštitút ISOP
